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쪼개기 전세까지…끄떡없던 강동·송파 ‘무너졌다’

규제는 강화되고 물량은 역대 최고 ‘갭투자’ 실종

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최재원 기자
기사입력 2019-01-28

5호선 연장, 8호선 연장, 9호선 개통 등의 교통 여건 개선 기대감으로 지치지 않고 상승세를 이어가던 강동구, 송파구 집값이 본격적인 하락장에 들어섰다. 

 

강동, 송파는 정부 9.13대책에도 상승세를 멈추지 않던 지역으로 학군과 대형마트, 대학병원까지 투자는 물론 실수요자까지 집중적으로 몰리던 지역이다. 

 

하지만 지난달 가락 헬리오시티 입주가 시작됨과 동시에 공급량이 수요 임계치를 넘어서면서 9.13대책의 효과가 본격적으로 발휘되기 시작했다. 

 

강동구 명일·고덕지구를 대표하는 3658세대 초대형단지 고덕래미안힐스테이트 전용 59m2은 국토교통부 기준 시세가 지난해 12월 상한가 10억2000만원을 기점으로 9억4000만원까지 떨어졌다. 일부 매물은 8억초 반까지 시장에 나와있다.

 

인근 대형단지인 강동롯데캐슬퍼스트은 59m2 시세인 지난달 8억6000만원에 매물도 거래도 실종된 상태로 머물러 있어 사실상 시세측정이 불가능한 상태다. 이들 아파트 모두 전세가율은 35~40%대에 머물러 있다.

 

송파구 오금동 현대2,3,4차 아파트역시 거래실종상태로 헬리오시티 입주가 시작 되기 전 84m2매물이 11억후반대에 거래된 것을 마지막으로 거래가 이뤄지지 않고 있다. 

 

▲ 동남권 주간 아파트 매매가격 변동률  © (사진=명일역 래미안 솔베뉴 / 문화저널21 DB)

 

  • 규제는 강화되고 물량은 역대 최고
  • 매수세 실종에 ‘갭투자’ 실종
  • 전세계약 6개월 단위로 갱신하기도

 

서울 강동구 굽은다리역 K아파트를 보유하고 있는 집주인 A씨는 “그동안 전세를 올려 받았던 집 주인들이 전세 재계약을 앞두고 세입자를 찾지 못하고 있어 난색을 표하고 있다. 하락한 차액을 돌려줄 여유자금도 없어 세입자에 이자를 물고 있는 세대가 적잖다”고 말했다.

 

반면 인근 지역에 재계약을 앞둔 세입자 B씨는 “하락추세에 있는 만큼 이사를 미루고 금액은 그대로 두면서 2분기 단위로 계약을 갱신해 주인도 자금을 마련할 시간을 주고 전세가격도 더 떨어지기만을 기다리고 있다”고 전했다.

 

전세계약은 통상 2년 단위로 이뤄지는데 최근에는 전세가격이 급락하면서 집주인도 세입자도 부담을 덜 수 있는 6개월 단위 계약도 심심치 않게 이뤄지고 있다. 

 

금융당국도 이 같은 상황에 ‘깡통전세’에 대한 우려의 목소리를 냈다. 최종구 금융위원장은 28일 “국지적인 수급 불일치 등으로 전세가가 하락하고 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못할 수도 있는 위험에 대비해야 할 것”이라고 말했다.

 

깡통전세는 대부분 갭투자 대상 매물에서 나타나는데 강동,송파 지역 시세가 최근 30%가까이 급등했다는 점을 감안하면 향후 몇 년간은 지속적으로 갭투기 매물을 중심으로 ‘깡통전세’ 쇼크를 면지 못할 것이라는 게 전문가들 분석이다.

 

여기에 신규 물량도 적잖다. 먼저 강동구는 올해에만 1만가구가 넘는 신규 입주 물량이 대기하고 있다. 고덕그라시움 4932가구, 래미안 솔베뉴 1900가구, 고덕롯데캐슬베네루체 1859가구, 고덕센트럴아이파크 1745가구 등이 입주를 시작한다. 오는 2020년에도 4000가구가 넘는 ‘고덕 아르테온’ 등이 입주를 기다리고 있다. 2022년에는 단군 이래 최대 재개발단지로 꼽히는 강동 둔촌주공이 대기하고 있다. 둔촌 주공은 1만2032가구로 역대 최다세대를 수용한다.

 

송파구 역시 재개발 물량이 산적하고 있다. 특히 송파구는 위례-하남과 인접한 오금, 개롱, 거여 지역에 물량이 집중될 전망이다. 먼저 2020에는 이편한세상 송파파크센트럴 1199세대가 입주를 시작하며, 올해 2월 분양을 앞둔 1200세대 거여롯데캐슬, 위례북부 신도시까지 포함하면 2만세대 이상의 입주 또는 개발물량이 착공에 들어갔다.

 

여기에 5호선 개롱역을 중심으로 노후한 가락상아아파트, 삼환아파트, 극동아파트, 프라자아파트, 1차현대아파트 등 1만 세 대에 가까운 재개발 단지들이 사업을 기다리고 있다.

 

송파구 거여동 B공인중개사 대표는 “헬리오시티 입주 전 강동으로 빠져나갔던 가구들이 송파로 돌아오면서 강동 지역 시세가 급락하고 있는 것으로 알고 있다”면서도 “송파구 역시 강동구 입주 물량 증가로 당분간 전세시장은 기를 펴지 못할 것으로 보인다”고 말했다.

 

문화저널21 최재원 기자

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