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공시지가 정부는 어떤 거짓말을 하고 있나

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최재원 기자
기사입력 2019-06-24

정부가 발표한 공시지가가 시중 가격에 못 미친다는 사실은 누구나 알고 있다. 정부는 공시지가 시세반영률이 64.8%에 달한다고 했지만, 시민단체는 자체조사를 통해 정부 발표의 절반 수준인 33.7% 수준이었다며 정부 발표가 낮게 조작됐다는 주장이다.

 

공시지가는 정부가 평가한 토지나 건물의 단가로 공공의 개념을 띠고 있어 세금이나 재산 등의 평가를 가늠할 수 있는 수단으로 사용된다. 공시지가가 시세보다 지나치게 낮게 형성되면 보유세 등의 세금을 적게 내 탈세 논란으로까지 이어질 수 있는 대목이다.

 

경실련(경제정의실천시민연합)은 공시지가를 정부가 15년째 조작해 거짓이 되어버렸다며 공시가격제도를 폐지하라는 입장을 강조했다. 경실련이 자체조사한 결과에 따르면 전년과 동일하다던 아파트 공시가격 시세반영률은 지난해보다 3.6%포인트 하락했으며, 표준지공시지가 시세반영률은 정부 발표의 절반 수준인 34%에 불과했다. 

 

시세와 동떨어진 공시가격 결정으로 아파트 공시가격과 토지의 공시지가 형평성 문제를 지목할 수 있는 부분이다. 진행중인 감사에 대해서도 문제를 제기했는데 경실련은 감사원이 정부의 공시가격 적정성 여부는 감사하지 않고, 표준지 및 표준주택의 절차적 정당성, 자료의 오류에 대해서만 감사하겠다고 발표한 것도 비판했다.

 

부동산의 적정가격을 공시하지 못한 국토부 장관의 직무유기, 공시지가 축소로 인한 세금징수 방해와 70조 규모의 징세하지 못한 부분 등에 대해 감사를 거부했다는 이유다. 

 

© 문화저널21

 

  • 시민단체 조사, 표준지공시지가 
  • 정부 시세반영률과 얼마나 차이날까

 

먼저 정부는 올해 표준지공시지가의 시세반영률이 64.8%라고 발표했다. 시세반영률은 실제 거래되는 가격과 공시지가의 차이(비율)를 뜻한다. 하지만 경실련이 서울시 25개 자치구별 표준지 아파트를 토대로 표준지의 시세반영률을 산출한 결과는 37.2%에서 33.7%로 2018년 대비 3.5% 하락했다.

 

25개 아파트의 평균 토지 평당시세는 6600만원으로 조사됐으나 정부발표 공시지가는 평균 평당 2200만원에 불과했던 것이다. 토지 시세는 각 아파트의 시세에서 준공 시점에 따라 건물가격을 제외하는 방식으로 선출됐다.

 

정부가 발표한 공시지가와 공시가격을 비교해도 2배 가량의 차이가 났다. 정부가 정한 공시지가(땅값)은 공시가격(건물값+땅값) 중 땅값의 절반에 불과했다. 공시가격 중 땅값은 4,194만원인데 반해, 공시지가는 2,235만원에 불과했다. 

 

아파트 공시가격은 땅값과 건물값이 합쳐진 개념으로 공시가격에서 정부가 정한 건물값(국세청 기준시가)을 제외하는 방식으로 땅값을 산출했다. 25개 단지의 평균 평당 토지 시세(6,600만원)와 비교하면 공시가격 기준 땅값은 시세의 63%이고, 공시지가는 34%에 불과했다. 

 

조사대상은 모두 표준지로 공시가격, 공시지가 모두 국토부가 결정했음에도 불구하고 2배씩 차이가 나는 것이다. 경실련은 이러한 현상이 2005년 공시가격 도입 이후 15년째 반복되고 있다고 설명했다.

 

정부가 공동주택의 경우 시세 상승분을 반영해 지난해 시세반영률과 같은 68.1%라고 밝힌 부분도 문제가 있다는 지적이다. 이들 조사결과 5개 표준지 아파트 중 22개 단지는 시세반영률이 낮아졌고, 강남 삼풍, 상계 주공3, 고덕리엔 2단지 등 3개 아파트만 상승했다. 이마저도 1〜2%에 불과했다. 

 

25개 아파트의 시세는 평균 평당 2,390만원에서 2,892만원으로 21% 상승했고, 공시가격은 1,646만원에서 1,887만원으로 평균 15% 올라, 공시가격 시세반영률은 2018년 68.9%에서 2019년 65.3%로 3.6% 낮아졌다.

 

시세와 공시가격의 상승률 차이가 가장 큰 아파트는 봉천 우성아파트로, 32평의 2018년 시세는 4억7,000만원에서 2019년 6억5,000만원으로 38% 올랐지만, 공시가격은 3억3,000만원에서 3억8,200만원으로 15% 상승에 그쳤다. 

 

시세반영률은 2018년 70%에서 2019년 58%로 떨어졌다.  길음 래미안 아파트도 33평 시세는 5억7,000만원에서 8억원으로 39% 올랐으나, 공시가격은 4억원에서 4억6,000만원으로 15%만 높였다. 관악구 봉천 우성과 성북구 길음 래미안의 시세반영률이 12%가 낮아졌다. 

 

반대로 시세반영률이 비교적 높은 아파트는 종로 스페이스로, 2018년 73%, 2019년 72%를 나타냈다. 2018년에는 은평구 롯데 아파트가 75%로 가장 높았으나 올해에는 68%로 7% 낮아졌다. 32평 시세가 5억6,000만원에서 6억2,000만원으로 11% 올랐지만, 공시가격은 4억2,000만원에서 4억 4,200만원으로 5%만 상승했기 때문이다.

 

경실련은 이같은 통계를 근거로 모든 개별 부동산의 과세기준이 후퇴하고 있다고 주장했다. 이들은 “전국의 공시지가와 단독주택 공시가격이 시세의 절반에도 미치지 않고 있다”면서 “시세반영률을 개선하겠다는 문재인 정부에서도 마찬가지 결과가 나타났고 오히려 후퇴하고 있는 모습”이라고 우려했다.

 

이어 “국토부 조사결과 지자체의 공시가격 조작 의혹이 사실로 밝혀졌고, 경실련 조사결과와도 크게 차이나는 만큼 정확한 검증을 위해 산출근거와 기준 등이 투명하게 공개되어야 한다”고 강조했다.

 

문화저널21 최재원 기자

 

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